|
Kaksi vuotta sitten eläkerahastoja ei kiinnostanut Venäjän kiinteistöt, mutta
nyt tilanne on muuttunut. Nyt institutionaaliset sijoittajat ovat valmiit
Venäjää varten”, kuvailee Juha Mikkonen (2.4.2007), Vicus Capital Advisorsin
toimitusjohtaja, nopeaa muutosta. Kun aiemmin kiinteistösijoittaja tarkkaili
Venäjää riskien näkökulmasta, nyt hän kohtaa Venäjän mahdollisuutena.
Venäjällä on myös itsessään kehittynyt rahastoyrityksiä. Kotimainen raha on
alkanut kulkeutua kiinteistösijoituksiin. PricewaterhouseCoopersin ja Urban
Land Insituten tuoreiden analyysien mukaan kehitysnäkymien valossa Moskovan
kiinteistönäkymät ovat parhaat yhdessä Istanbulin kanssa. Toimistotilojen
vuokrien jatkuva kova kasvu, tilojen rajoitettu saatavuus ja kasvava kysyntä
tekevät Venäjän kiinteistömarkkinoista kiinnostavan sekä venäläisille että
ulkomaalaisille sijoittajille.
Kiinteistösijoittajan tuotot ovat Venäjällä hyvät. Toimistovuokrissa on
Moskovassa ylitetty vuoden 1998 tasot. Mikkonen myöntää, ettei koskaan voi
tietää huomista, mutta “tällä hetkellä ulkomaiset rahoittajat pyrkivät
Venäjälle”. Mikkonen kertoo kansainvälisten sijoittajien hurjista luvuista.
“Tämä kehitys luo positiivista kierrettä. Paikallisten pankkien ehdotkin
ovat tulleet siedettäviksi”. Uutiset ovat kertoneet Deutsche Bankin
miljardin taalan sijoituksista Pietariin. 3.4.2007 uutiset kertoivat
Deutsche Bankin ja Strabagin yhteisyrityksestä DB Development, jonka
ensimmäiseen projektiin Saksan pankki myöntää 350 miljoonaa USD. Juuri
äskettäin Vladimir Kuznetsov, Finam Investment –yhtiön johtaja, piti hyvin
keskeisenä piirteenä ulkomaisten sijoitusten lisääntymistä Venäjän
kiinteistösijoituksiin (Morgan Stanley, Discovery Institute 2.4.2007). Ria
Novostin (19.3.2007) uutiskatsauksessa maaliskuussa 2007
kiinteistösijoittaminen nimettiin “yhdeksi kaikkein houkuttelevimmaksi ja
tuottavimmaksi tavaksi tehdä rahaa”. Moskovan kiinteistömarkkinat arvioitiin
globaalisti kolmanneksi suurimmaksi heti Pariisin ja Lontoon jälkeen.
Keskimääräinen neliö maksoi koko Venäjällä vuoden 2006 lopussa 50 % enemmän
kuin edellisvuotena. Paikalliset rahoitusjärjestelmät ovat olleet aika
marginaaliset Venäjällä, mutta WTO-jäsenyyden odotetaan avaavan nyt Venäjää
myös kansainvälisille pankeille. Tämäkin olisi erittäin myönteistä
kiinteistösijoittajan näkökulmasta.
Vicus on suomalaisomisteinen kiinteistösijoitusyhtiö. Yrityksen Vicus-nimi
tarkoittaa latinassa ”sotilasoperaatiota tai suurta siviiliprojektia
palveleva kylä”. Nyt yhtiö on päättänyt rakentaa SRV-konsernin kanssa
Moskovan ydinkeskustasta puolen tunnin päähän Mytischin kauppakeskuksen (yli
100 000 m²), jota on koolta verrattu Helsingin Kamppiin rakennuksiin.
Niin kuin sateella sieniä syntyy suomalaisen pienen kaupungin kokoisia
kerrostaloja Moskovassa ja Pietarissa. Tässä pietarilainen esimerkki:
18 kerrosta, jokaisella sivulla 25 huoneistoa, eli lähes 2000
asuinhuoneistoa.
Maaliskuussa 2007 annetun lehdistötiedotteen mukaan Vicuksen omistusosuus
hankkeessa on 75% ja SRV:n 25%. SRV vastaa kohteen kehittämisestä ja
rakentamisesta. Hankkeen kokonaisarvo on yli 100 miljoonaa euroa.
Ensimmäisen vaiheen rakennustyöt alkavat vuoden 2008 alussa ja se valmistuu
kaupalliseen käyttöön syksyllä 2009. Kohteen arkkitehtisuunnittelusta vastaa
Evata Finland Oy. Lehdistötiedotteessa Vicuksen toimitusjohtaja Juha
Mikkonen viittasi Moskovan ja sen ympäristön asukkaiden runsaaseen
ostovoimaan, joka kasvaa edelleen. Samaan aikaan kauppakeskuspinta-ala
asukasta kohden on Mikkosen mukaan eurooppalaiseen tasoon verrattuna
alhainen.
Rakentaminen toteutetaan kansainvälisenä projektina, jotta rakentamisen
luotettavan toteutumisen ja aikataulun avulla saadaan paras lisäarvo
tulevien asiakasyritysten hyväksi. Kaikkihan eivät halua rakentaa uutta
riskien tähden ja vuokratulojen kertyessä vasta muutaman vuoden kuluttua.
Mytischin kaupunki (160 000 asukasta) koetaan hyväksi erityisesti
yrityksille, jotka tahtovat lisätä markkinoidensa peittoa Moskovassa. ”Jos
harpilla piirtää kaksi kilometriä Isosta Omenasta, peitotaan ehkä 30 000
asukasta, mutta Mytischissä samalle alueelle mahtuu 80 000 asukasta”.
Vicuksen johtaja Timo Hokkanen kertoo Mytischin alueen jännittävästä
historiasta suljettuna kaupunkina, jossa matemaatikot ja luonnontieteilijät
harjoittivat työtänsä. Historia leimaa edelleen alueen sivistyneistön
alueeksi. Asutusta on tunnettu alueella aina 1400 –luvulta saakka. Kaupungin
nimi viittaa ”tullimaksuun”.
Moskovassa on eräillä paikoilla liikekiinteistöjen vuokrat sata taalaa
neliöltä kuukaudessa. Punaisen torin tuntumassa ei ole tarjolla ulkomaisille
omistajille kiinteistökohteita. Vicuksessa otaksutaan, että vuokrat voivat
mennä joskus alaspäinkin. Sijoittajien lisääntynyt raha painaa hintoja alas.
Mikkosen mukaan kansainvälinen pääomavirta Venäjälle ja erityisesti
kiinteistösijoituksiin vahvistuu lähiaikoina yhä entisestään. Se luo
edellytyksiä kiinteistöjen arvonnousulle.
Vicuksen ajatuksena oli alkuaan, että liikepaikkojen omistaminen Venäjällä
tuo lisäarvoa, koska omistajana on tuttu suomalainen omistaja. Osa
liiketiloista on aikomuksena vuokrata kansainvälisille yrityksille, osa
venäläisille. Suomalaisten liikeketjujen kanssa käydään myös keskustelua.
Juha Mikkonen muistuttaa Paavo Haavikon sanoneen, että Venäjän menestys on
Suomelle menestys. Venäjälle käytävä vientikauppa saavuttaa kuitenkin
kasvunrajat, jolloin yritysten on asettauduttava itse Venäjälle.
Juha Molari |