Уважаемые господа!
Хотелось бы увидеть в ближайших выпусках вашего издания подробную статью о
строительстве частных домов в Финляндии. Эта статья несомненно будет
интересна многим.
В настоящее время все большее число россиян готовы выложить достаточные
средства за покой и тишину. Я например, коренная москвичка, с удовольствием
поменяла бы свой загородный дом в Подмосковье на коттедж где-нибудь в
Центральной Финляндии. Тем более, что ежегодно отдыхаю в Финляндии. Пора бы
уже свой дом построить и приезжать когда захочется.
Но фирмы-посредники, занимающиеся этой проблемой выдают такое количество
противоречивой информации, что возникает вопрос: А стоит ли? Не говоря уже о
том, что были моменты на этапе переговоров, когда возникала мысль о том, что
посредник просто хочет нагреть руки на моем незнании деталей. Например,
аудиторская проверка компании-застройщика. Сказали: обязательное условие. А
мне кажется, что если у компании есть действующая лицензия, зачем проверять
ее финансовое состояние, да еще за мой счет? В результате — деньги уплачены,
а проверка показала, что фирма ненадежная. Нужно искать другую. При таком
раскладе, можно проверять до тех пор, пока не кончатся либо деньги, либо
строительные компании. А цель была совсем иная...
С уважением,
Ирина, потенциальный частный застройщик
В ответ на письмо Ирины, наша газета начинает публикацию серии
материалов, посвященных различным аспектам строительства
собственного дома в Финляндии.
Собственный дом был и остается до сих пор самой желанной формой
проживания в Финляндии. На сегодняшний день в собственных домах
проживает около 40% населения Финляндии, и, как показывают
результаты последнего широкомасштабного опроса Статистического
центра Финляндии, целых 56%, т.е. большинство финнов, желали бы
проживать в собственном доме, если бы предоставилась на то
возможность.
Самое главное, что привлекает финнов в собственном доме — это
комфорт и свобода проживания, индивидуальность жилья, независимость
от соседей, от домоуправления, возможность ощущать себя хозяином
своей территории. Кроме того, собственный дом с прилегающим к нему
участком, даже если он находится в черте города, является связующим
звеном в цепочке человек — земля — природа.
Собственный дом — это также самая надежная форма капиталовложения.
Если в ценах на квартиры на протяжении последних десятилетий
наблюдается время от времени скачки в ту или другую сторону, то
динамика роста цен на земельный участки под дома и на сами дома
остается неизменной: цены неуклонно растут.
В Финляндии собственный дом является еще и индикатором
благосостояния, своеобразным показателем жизненного успеха.
Показательно, что именно наличие дома открывает широкие возможности
в приобретении всех прочих материальных благ: под залог дома банки
Финляндии охотно выделяют кредиты на машину, на ремонт, на стартовый
капитал для фирмы, или, например, на строительство второго, третьего
дома. При отсутствии какой-либо недвижимости получить кредит в банке
довольно проблематично. Таким образом, с финансированием
строительства получается замкнутый круг: если есть дом, ты можно
получить кредит на строительство, если нет — то и дома не видать.
Этим частично и объясняется тот факт, что на сегодняшний день только
40% из 56% желающих жить в своем собственном доме финнов смогли
осуществить свою мечту. Правда, в последнее время политика
кредитования банков значительно смягчилась, и в отдельных случаях
банк все же предоставляет кредит без наличия у заявителя достаточных
гарантий обеспечения, которыми считается, как и отмечалось здесь
ранее, недвижимость. В каждом конкретном случае банк выносит решение
о выдаче кредита, досконально изучив данные заявителя на кредит.
Решающими моментами являются наличие постоянных доходов,
сбалансированная структура доходов и расходов всей семьи, отсутствие
каких-либо ранних задолженностей и долговых обязательств, налоговая
и гражданская законопослушность.
И все же круг вопросов, связанных со строительством дома, далеко не
ограничивается решением вопроса о финансировании строительства.
Строительство собственного дома, независимо от его площади и
архитектуры, — это всегда сложный, комплексный проект, основная
ответственность за организацию которого, и, в конечном итоге, и за
успех которого ложится на самого будущего домовладельца. Вот почему
многие финны, даже имея достаточные материальные возможности для
строительства дома, все же предпочитают покупать уже построенный,
готовый дом. В современном финском языке появилось много интересных
высказываний, в которых слышны отголоски проблем, возникающих при
строительстве дома. Например, у финнов считается, что, если
супружеская пара построила дом и не развелась во время всех
перипетий строительства, то такой паре будут не страшны никакие
другие трудности, да и развод такой пары, прошедшей вместе все этапы
строительства маловероятен. Финны также часто говорят, что только
третий построенный самим дом будет удачным, без недостатков, таким,
каким он задумывался.
Если уж самим финнам строительство собственного дома представляется
процессом сложным и трудоемким, то неудивительно, что россияне,
решившиеся на строительство своего дома в Финляндии, сталкиваются с
еще большими трудностями, часть из которых связана, конечно, с
незнанием финского законодательства и финского языка.
Оставив в стороне комментарии по поводу влияния строительства своего
дома на прочность брачных союзов, приведем здесь примерную схему
этапов строительства дома, а также выделим те ключевые моменты, на
которые стоит обратить внимание на каждом из приведенных этапов.
Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что схема эта — усредненная, и
поскольку каждый дом строится по индивидуальному проекту, то в
каждом конкретном случае приведенная схема нуждается в корректировке
и уточнениях.
Строительство дома начинается с приобретения земельного участка под
дом. Приобретая участок, будьте готовы к тому, что помимо той суммы,
которую вы заплатите продавцу за приобретаемый участок, вам придется
заплатить в финскую казну еще и, так называемый, налог на
перераспределение средств, по фински varainsiirtovero (бывший
гербовый сбор, leimavero). Этот налог составляет 4% от цены сделки.
Так, налог за участок ценою в 150.000 евро составит 6.000 евро.
Приобретая участок, покупатель смотрит на рельеф местности, живо
представляя себе как будущий дом впишется в окружающий ландшафт.
Однако, кроме красот окружающего ландшафта, необходимо обратить
пристальное внимание на расположение участка относительно линий
коммуникаций: водопровода, канализации, телекоммуникационной сети,
сетей электроэнергии. Если окажется, что перечисленные сети не
проходят вблизи данного участка, стоит узнать, возможно ли протянуть
дополнительные кабели, трубы, и оценить, во сколько это обойдется.
Если выяснится, что предстоят значительные затраты, стоит
поторговаться с продавцом участка и постараться снизить цену на
участок.
В любом случае, за подключение к каждой из перечисленных систем
коммуникаций будет взиматься отдельная плата, порой немалая. На
подключение к сетям коммуникаций нет четкого тарифа, поэтому полезно
при покупке участка узнать, коммуникации каких компаний проходят
рядом с вашем участком, а также их тарифы на подключение.
В Финляндии институт частной собственности существует с незапамятных
времен, и права граждан на частную собственность гарантированы.
Частные дома являются частной собственностью их владельцев. И тем не
менее, в вопросах, касающихся строительства частных домов, ощутимо
постоянное незримое присутствие государства и его порою довольно
жесткая контролирующая роль. При приобретении участка постарайтесь
выяснить для себя следующие моменты, регламентируемые финским
государством.
Во-первых, обязательно узнайте размер допустимой на данном участке
площади жилой застройки, а также разрешаемую на нем этажность.
Количество квадратных метров жилой площади на участке строго
регламентируется в Финляндии: построить меньше положенного можно, а
вот превысить допустимый метраж жилых построек на участке нельзя. В
разных местах Финляндии существует свой коэффициент, при помощи
которого рассчитывается количество застраиваемых квадратных метров
жилой площади на количестве квадратных метров земельного участка.
Обычно продавец участка сообщает об этом потенциальному покупателю,
но он вовсе не обязан этого делать. Площадь допустимой площади жилой
застройки на данном участке можно уточнить в Строительном управлении
— Rakennusvirasto. Стоит запомнить это название — Rakennusvirasto,
поскольку общаться с этой инстанцией обязательно придется на каждом
этапе строительства дома, и даже после его окончания.
Если вы планируете построить, например, двухэтажный коттедж,
необходимо удостовериться в Rakennusvirasto, что на вашем участке
разрешается строить двухэтажные дома. Ограничения на этажность
имеются чаще всего в районах с близко прилегающими соседними
участками или же в районах новой комплексной застройки. Такие районы
строятся по утвержденному архитектурному проекту, и все дома в них,
по замыслу архитектора, должны представлять единый комплекс. В таких
районах определенные требования предъявляются не только в отношении
этажности, в них также могут быть установлены стандарты на наклон
крыши, на материалы, используемые во внешней отделке дома, на цвет
крыши и стен, а также на количество окон. Обязательно проверьте в
Rakennusvirasto, предъявляются ли к застройке на приобретаемом
участке какие-либо из перечисленных выше требований. Неисполнение
требований чревато серьезными последствиями: Rakennusvirasto может
заставить заплатить штраф за несоответствие требованиям, а в худшем
случае даже может вынести решение о переделке или сносе строений, не
отвечающих требованиям.
И еще один обязательный момент, который необходимо учесть при
покупке участка под дом не у частного лица, а у города или коммунны
— график строительных работ. Еще при покупке участка оговаривается
срок, к которому строительство должно быть польностью завершено.
Наиболее распространенный срок, выделяемый на возведение дома — 4—5
лет.
И, наконец, последний, касающийся участка, совет. На приобретенном
участке рекомендуется провести анализ почвы. Анализ почвы не
является обязательным, но он просто поможет вам правильно подобрать
тип фундамента для будущего дома. Этот анализ проводят за умеренную
плату специализированные фирмы, адреса и контактные данные которых
можно найти в Интернете.
Итак, вы приобрели участок и, с учетом информаци о допустимой
площади и этажности застройки, о типе почвы на вашем участке и
возможных заданных сроках строительства, вы уже можете приступать к
составлению проекта дома. За помощью с составлением проекта дома вы
можете обратиться в какое-либо проектно-архитектурное бюро,
информация о них также размещена в Интернете. Более экономным
вариантом является покупка готового пакета — какого-либо из
вариантов типовых домиков, выпускаемых строительными фирмами
Финляндии. Фирм таких множество, а вариантов типовых домиков еще
больше. За дополнительную плату строительная фирма модифицирует
типовой домик в соответствии с заданными параметрами и пожеланиями
покупателя и изменит его планировку таким образом, что, в конечном
итоге, дом приобретает свои собственные индивидуальные черты и лишь
отдаленно напоминает домики данного типа.
Кроме экономии в цене, приобретение готового пакета строительных
фирм имеет дополнительное преимущество для тех, кто сам не желает
или же просто не имеет возможности принимать участие в строительных
работах, — ведь при покупке готового пакета можно договориться о
поставке так называемого развернутого пакета, что соответствует, в
какой-то мере, строительству «под ключ».
После того, как проект дома готов, вы сдаете его на утверждение в
Rakennusvirasto и ждете от него официального разрешения на
строительство, которое называется по-фински rakennuslupa.
К строительству дома можно приступить только при наличии этой
бумаги. За выдачу такого разрешения также взимается умеренная плата.
Уже при подаче проекта на утверждение в Rakennusvirasto,
домостроитель должен назначить ответственного прораба — в Финляндии
назначение ответственного прораба является обязательным также и при
строительстве частных домов. Подходящую кандидатуру можно
попробовать отыскать в Интернете, например, на странице того же
Rakennusvirasto. Можно ограничиться формальным назначением,
например, пригласить на эту должность кого-того из своих знакомых,
желательно все же имеющих профессиональные навыки и опыт в
строительном деле. В любом случае, с прорабом составляется договор,
в котором оговаривается выплачиваемое ему вознаграждение, а данные
прораба обязательно фигурируют в вашем заявлении на получении
rakennuslupa в Rakennusvirasto, а также во всех последующих
официальных документах, составляемых на разных этапах строительства
дома.
Для россиян, строящих дом в Финляндии, имеет смысл нанять еще и
переводчика-поверенного в делах, который будет не только переводить
на переговорах, но и возьмет на себя определенную часть
организационных вопросов, а также ответственность за соблюдение
пунктов закона. Возможно, что наличие переводчика-поверенного в
делах поможет избежать многих ненужных статей расходов, как,
например, проведение аудиторской проверки строительной фирмы за счет
заказчика, о которой рассказала в своем письме наша читательница.
Любовь Юлихуттула
Продолжение в следующем номере |